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O condomínio pressupõe uma co-propriedade/co-titularidade, em que há mais de um proprietário sobre uma coisa individual. Nele há partes exclusivas e comuns, podendo ser residencial, comercial ou misto. Diferencia-se da mancomunhão em razão de que em um condomínio, cada proprietário possui uma fração ideal do bem, com direitos e deveres específicos sobre sua parte, em uma ideia inspirada pelo direito romano. Todavia, o direito em si não é muito favorável à instituição de condomínios em razão de ser fonte comum de discórdias e prezar mais pela exclusividade em detrimento da liberdade de escolha, que caracteriza o condomínio.
❖ Espécies de condomínio
• Condomínio tradicional: subdivide-se em condomínio voluntário, que ocorre por um ato de vontade (arts. 1.314 a 1.326 CC), e em condomínio necessário, decorrente de um imperativo legal (arts. 1.327 a 1.330 CC).
• Condomínio de lotes: tem estrutura “deitada”, inclui áreas exclusivas, comuns e matrículas individualizadas, estando previsto no art. 1.358-A
• Condomínio urbano simples: é voltado à regularização e já pressupõe um condomínio preexistente, estando previsto no art. 61 da L. 13.465/2017
• Condomínio em multipropriedade: arts. 1.358-B a 1.358-U
• Condomínio edilício: arts. 1.331 a 1.357
❖ Condomínio edilício
Tem origem romana (insula) e sobre ele se aplica o direito de vizinhança (sobreposição de leis). O condomínio edilício foi positivado com a Lei Caio Mário (L. 4.591/64), que teve derrogação tácita, visto que o CC/2002 também passou a reger o assunto. Seu surgimento é atrelado ao fenômeno da densidade demográfica, que cresceu exponencialmente após a Primeira Guerra Mundial e com a verticalização das cidades. O condomínio edilício também tem outras nomenclaturas, como condomínio em planos horizontais/propriedade horizontal, tendo em vista que é comum se dividir horizontalmente, embora em termos de estrutura ele seja vertical.
O condomínio edilício é dotado de partes exclusivas e comuns e marcado pela liberdade de alienação/venda sem depender da concordância dos outros condôminos (consequência da titularidade sobre a coisa). Não se aplica ao condomínio edilício o art. 504 do CC. Quanto à natureza jurídica do condomínio, ele não se insere no rol do art. 44, que elenca as pessoas jurídicas de direito privado, de forma que, embora não possua personalidade jurídica, possui personalidade judiciária, podendo cobrar do condômino o adimplemento. O Código Civil, no entanto, buscou conferir personalidade jurídica ao condomínio.
1) Registro
A instituição do condomínio se dá por meio de convenção, com uma matrícula-mãe que se pulveriza em matrículas-filhotes. A convenção necessita de um quorum de ⅔ das frações ideais para ser aprovada e prevê regras mais sérias, enquanto que o regimento interno traz detalhamentos sobre as particularidades. A incorporação imobiliária, regida pela L. 4.591/64 segue uma lógica próxima da do condomínio, e quanto à oponibilidade em relação ao regimento interno, a Súmula 260 do STJ prevê que “a convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os condôminos”.
Ou seja, tem eficácia inter-partes, mas não perante terceiros, de modo que a convenção condominial apenas terá eficácia erga omnes quando regularizada e levada a registro. Na jurisprudência, prevalece o entendimento de que o condomínio edilício é um ente despersonalizado e vigora a vontade da maioria, havendo áreas de uso privativo (ex: unidades imobiliárias), comuns (ex: hall de entrada) e exclusivas (ex: salão de festas reservados).
2) Vagas de garagem
As vagas de garagem possuem utilização limitada, já que servem apenas para estacionar veículos. No que tange ao registro da vaga de garagem, ela pode ter matrícula própria, ser vinculada à matrícula do apartamento (uma única matrícula) ou ser de uso compartilhado. Em caso de inadimplemento do condômino, surge a questão sobre a possibilidade de penhora da vaga de garagem. Sabe-se que bem de família é impenhorável, de forma que se o apartamento for um bem de família, mas a vaga de garagem não, ela apenas poderá ser penhorada se tiver matrícula própria (autônoma em relação ao apto). Após penhorada, vai a leilão (hasta pública) limitado aos condôminos.
Uma exceção à impenhorabilidade do bem de família vinha sendo discutida em âmbito jurisprudencial, no entanto, o STJ entendeu ser possível a penhora de bem de família de condômino, na proporção de sua fração ideal, se inexistente patrimônio próprio do condomínio para responder por dívida oriunda de danos a terceiros.
Outro ponto é quanto à possibilidade de alugar a vaga de garagem, se essa prerrogativa estaria abrangida pelo art. 1.335 do CC, que trata dos direitos do condômino. Entende-se preferível alugar para condômino (proprietário ou inquilino), em detrimento de estranhos, podendo a convenção restringir o aluguel de terceiros a fim de reduzir o fluxo de pessoas, conferindo maior segurança. A convenção pode inclusive restringir o empréstimo/comodato da vaga, observando-se um nítido choque por vezes entre a convenção, a vontade da maioria e o uso livre da propriedade.
3) Animais de estimação
Questiona-se a possibilidade de a convenção restringir animais domésticos no condomínio - compreende-se que a proibição generalizante é vedada, mas pode-se estabelecer regras específicas, já restando observado pelo STJ que é ilícita a proibição.
4) República de estudantes
No tocante à possibilidade de a convenção do condomínio proibir a instalação de uma república estudantil, é necessário observar a realidade concreta do condomínio.
5) Airbnb
Não se configura como contrato de curta duração, mas sim como contrato de hospedagem atípico (lícito). Entende-se que essa modalidade afeta a natureza residencial do condomínio. Quando a convenção é silente sobre o assunto, há discussão sobre a autorização.
6) Elevadores e uso de áreas comuns
Compreende-se que o condomínio não pode impedir o morador inadimplente de usar as áreas comuns ou de lazer, sob pena de ofensa ao direito constitucional de propriedade. A lei, portanto, não dispõe expressamente sobre essa modalidade de sanção, mas prevalece o entendimento de que é ilícito vedar por falta de amparo legal. Outra discussão que o tema suscita é quanto à legalidade da separação entre elevador social e de serviço e a possibilidade de restringir o uso dos serviçais ao elevador de serviço.
❖ Convenção condominial
A convenção regula o funcionamento do condomínio e tem por elementos obrigatórios a quota proporcional e o modo de pagamento, que varia conforme as frações ideais. A convenção também prevê a forma de administração, que fica a cargo de um síndico (morador ou não), bem como assembleias e convenções, além de sanções que detalham o que a legislação condominial já prevê, não sendo permitido inovar.
❖ Direitos e deveres do condômino
São direitos do condômino votar estando quite (o inadimplente pode ser impedido). O locatário, via de regra, não tem direito de voto, exceto se a convenção permitir. Quantos aos deveres, o condômino deve:
• Contribuir conforme as frações ideais, salvo disposição em contrário
• Não realizar obras que ponham em risco o condomínio
• Não alterar a fachada (importante zelar pela estética do condomínio - valoriza o bem)
• Não contrariar bons costumes (nem a destinação residencial)
Em caso de contrariedade aos bons costumes, ou de descumprimento reiterado, pode haver uma sanção limitada legalmente de até 5x o valor das taxas condominiais. E ao condômino antissocial, pode-se sancionar em até 10x. Ainda que não haja respaldo legal, mas parcela doutrinária defende a possibilidade de suspensão/exclusão da pessoa em ocupar espaço de sua propriedade (não deixaria de ser proprietário, mas seu acesso ficaria impossibilitado).
Disciplina: Direito Civil - Coisas
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