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O direito de vizinhança estuda a relação entre prédios (= imóveis) contíguos (confinantes) ou afastados (na medida do impacto das interferências) e inicia um estudo de uma propriedade em conflito com outra. Santiago Dantas define que o direito de vizinhança regulamenta as posturas e busca evitar discórdias, e alguns autores entendem que se trata da limitação do exercício da propriedade (com imposição de direitos e obrigações recíprocas), decorrente da lei (regulamentos e atos administrativos), não de um ato de vontade. Outros veem o direito de vizinhança como conformação que não limita a propriedade, apenas explica o que se pode e o que não se pode fazer (conformação X limitação).
Os excessos/abusos de um proprietário em face do outro geram responsabilidade objetiva, independente de culpa, e se trata de uma obrigação propter rem (decorre da própria coisa). Em síntese, estudam-se as limitações/conformações, conflitos, servidão legal, é entre prédios, além de ser ramo do direito que lida com o uso anormal da propriedade, árvores limítrofes, passagem forçada, águas e direito de construir.
O direito de vizinhança está regulamentado pelo CC/2002 e também pela legislação esparsa. Servidões legais, vale distinguir, decorrem da lei, enquanto que o direito real de servidão decorre de ato de vontade. Pode-se dizer que o direito de vizinhança é direito privado mas que toca o direito público, tendo, portanto, uma natureza mista/híbrida, além de tangenciar o direito administrativo. Ele não regula a relação entre pessoas, mas sim entre prédios (imóveis), como já mencionado.
Via de regra, prevalecia no ordenamento a responsabilidade subjetiva, que pressupõe a caracterização da culpa, mas mudou-se o fundamento no direito de vizinhança, que passou a olhar com mais ênfase a vítima em detrimento do culpado, focando no risco o dever de indenizar. O CC/2002 adotou, portanto, um modelo baseado na responsabilidade objetiva.
1. Uso anormal da propriedade (arts. 1.277 a 1.281)
A definição de normal/previsível é uma cláusula geral proposital no Código Civil. O uso da propriedade implica uma legitimidade ampla, visto que o limite do uso da propriedade não abarca apenas o proprietário, mas também o possuidor (ex: inquilino, usufrutuário) - de modo que também podem pedir que cessem as interferências prejudiciais à saúde, ao sossego e à segurança (incolumidade psicofísica e patrimonial). Um deixar de fazer/omissão pode igualmente violar o direito de vizinhança, que tem por pretensão regular a boa convivência. Para parcela da doutrina, os três bens jurídicos acima transcritos configuram um rol taxativo de direitos tutelados.
A questão da exploração do exercício da prostituição, no entanto, possui muitas divergências doutrinárias quanto ao grau de prejuízo a terceiros eventualmente prejudicados, mas é entendida como questão a se resolver em outros ramos do direito. O direito de vizinhança se diferencia do direito condominial, e é muito comum que essas relações sejam reguladas pelos municípios.
• Critérios legais/em atos administrativos: natureza da utilização, localização, zona (plano diretor) e limites de tolerância.
Fumo e emissão de gases são exemplos de interferência. Em caso de atividade lícita/legítima que desvalorize o imóvel é possível buscar a indenização. De modo que se a atividade for de interesse público, é cabível indenização cabal somada à redução/eliminação das interferências. Outro exemplo de interferência é o barulho (poluição sonora) e a questão do direito ao silêncio, sobre o qual o STF conferiu no Resp 1.051.306 (direito ao silêncio - provido) legitimidade ao MP para a tutela de interesses coletivos: “Ação Civil Pública ajuizada com o fito de cessar poluição sonora causada por estabelecimento comercial”; “Embora tenha reconhecido a existência de poluição sonora, o Tribunal de origem asseverou que os interesses envolvidos são individuais, porquanto afetos a apenas uma parcela da população municipal”; “A poluição sonora, mesmo em área urbana, mostra-se tão nefasta aos seres humanos e ao meio ambiente como outras atividades que atingem a sadia qualidade de vida”; “também é poluição a atividade que lance, no meio ambiente, energia em desacordo com os padrões ambientais estabelecidos”; “Tratando-se de poluição sonora, e não de simples incômodo restrito aos lindeiros de parede, a atuação do Ministério Público não se dirige à tutela de direitos individuais de vizinhança, na acepção civilística tradicional, e, sim, à defesa do meio ambiente, da saúde e da tranquilidade pública, bens de natureza difusa”; “O Ministério Público possui legitimidade para propor Ação Civil Pública com o fito de prevenir ou cessar qualquer tipo de poluição, inclusive sonora, bem como buscar a reparação pelos danos dela decorrentes”; “A indeterminação dos sujeitos, considerada ao se fixar a legitimação para agir na Ação Civil Pública, não é incompatível com a existência de vítimas individualizadas ou individualizáveis, bastando que os bens jurídicos afetados sejam, no atacado, associados a valores maiores da sociedade, compartilhados por todos, e a todos igualmente garantidos, pela norma constitucional ou legal, como é o caso do meio ambiente ecologicamente equilibrado e da saúde”.
2. Árvores limítrofes (arts. 1.282 a 1.284)
É um tema que toca o direito ambiental e demonstra a limitação do público sobre o privado.
• Árvore no limite entre duas propriedades - pertence a ambos.
• Tronco na linha divisória - Condomínio necessário (imperativo da lei). Para cortar é necessário consenso.
• Se árvore localizada no terreno de A estende seus ramos para a propriedade de B, questiona-se se B poderia cortar a árvore - a resposta se encontra no art. 1.283: pode cortar, desde que não mate a árvore. No entanto, a situação se modifica se houver risco em manter a árvore.
• Frutos caídos: se a árvore pertence a A, mas o fruto caiu no terreno de B, o fruto pertence a B, nos termos do art. 1.284. Entende-se que ao arcar com os ônus (limpeza), tem direito aos bônus (frutos).
• Caso o fruto caia na calçada (domínio público) - a quem pertence o fruto? Discute-se se o fruto pertenceria a quem o pegasse ou ao dono da árvore.
• Fruto pendente - há um vácuo legislativo, mas a doutrina diz que o fruto é do dono da árvore, mesmo que o fruto esteja em ramo mais próximo do terreno de outro, de modo que não pode cortar/balançar para o fruto cair.
3. Passagem forçada - art. 1.285
O titular de imóvel encravado (sem passagem para via pública) pode pleitear a passagem forçada mediante indenização cabal. Isso vale tanto para imóveis urbanos quanto rurais, e tanto para o proprietário quanto para o possuidor, podendo exigir de outrem a circulação. (Resp 2029511 - não provido): “O direito à passagem forçada - que encontra fundamento nos princípios da solidariedade social e da função socioeconômica da propriedade e da posse - é o poder atribuído, pela lei, a determinado titular de, na hipótese de imóvel encravado, sujeitar o vizinho a lhe dar passagem até via pública, nascente ou porto, mediante pagamento de indenização”; “A existência da posse ou do direito de propriedade sem a possibilidade real e concreta de usar e fruir da coisa em razão do encravamento, significaria retirar do imóvel todo o seu valor e utilidade, violando o princípio da função social que informa ambos os institutos”; “O vizinho que recusa passagem ao possuidor do imóvel encravado, exerce seu direito de maneira não razoável, em desacordo com o interesse social e em prejuízo da convivência harmônica em comunidade, o que configura não apenas uso anormal da propriedade, mas também ofensa à sua função social, situação que não merece a tutela do ordenamento jurídico”; “Partindo da interpretação teleológica do art. 1.285 do CC/2002 e tendo em vista o princípio da função social da posse, é forçoso concluir que o direito à passagem forçada é atribuído também ao possuidor do imóvel”.
• Fundamento: finalidade econômica de extrair do direito de propriedade seu conteúdo dominial por essência.
• Critério: embora seja um indicativo, o critério não é necessariamente o geográfico mas sim o estabelecido pela lei no parágrafo primeiro do artigo 1.285.
Se o imóvel se tornou encravado porque alguém vendeu a parte do terreno que dava acesso, o titular do imóvel apenas poderá exigir a passagem do comprador, que foi quem deu causa, nos termos do parágrafo segundo do art. 1285, de modo que o titular se colocou naquela situação.
4. Cabos e tubulações (arts. 1.286 e 1.287)
Trata-se do direito de exigir que o vizinho seja constrangido a passar cabos/tubos em seu terreno para que se possa ter acesso a serviços como água, luz e esgoto. É subterrâneo, e mediante indenização o proprietário é obrigado a tolerar - são serviços de utilidade pública.
5. Das águas (arts. 1.288 a 1.296)
Diz respeito ao que se faz com a água da chuva, há um código especial que regula as águas, e tem-se por critério as águas que correm naturalmente, sendo que o prédio inferior está sujeito a receber as águas que correm naturalmente do prédio superior, sem poder embaraçá-las. Há previsão de desvios artificiais no art. 1.289 (bomba/aqueduto) - se causarem danos, cabe indenização. A servidão de aqueduto, por sua vez, está prevista no art. 1.293, e se refere a uma necessidade, não apenas para fins pessoais, mas também econômicos. Resp 1616038 (desprovido) - independentemente de concordância, de modo que pode ser constrangido a fazer: “O direito de propriedade, de acordo com o constitucionalismo moderno, deve atender a sua função social, não consistindo mais, como anteriormente, em um direito absoluto e ilimitado, já que a relação de domínio, agora, possui uma configuração complexa - em tensão com outros direitos igualmente consagrados no ordenamento jurídico”; “Os direitos de vizinhança são manifestação da função social da propriedade, caracterizando limitações legais ao próprio exercício desse direito, com viés notadamente recíproco e comunitário. O que caracteriza um determinado direito como de vizinhança é a sua imprescindibilidade ao exercício do direito de propriedade em sua função social”; “O direito à água é um direito de vizinhança, um direito ao aproveitamento de uma riqueza natural pelos proprietários de imóveis que sejam ou não abastecidos pelo citado recurso hídrico [...] a água é um bem de domínio público, e sua gestão deve sempre proporcionar o uso múltiplo das águas”; “Se não existem outros meios de passagem de água, o vizinho tem o direito de construir aqueduto no terreno alheio independentemente do consentimento de seu vizinho; trata-se de imposição legal que atende ao interesse social e na qual só se especifica uma indenização para evitar que seja sacrificada a propriedade individual”.
6. Limites entre prédios e tapagem (arts. 1.297 e 1.298)
A demarcação constitui-se por meio de marcos, cercas e muros em busca da concretização da exclusividade que é característica dos direitos reais. Diferentemente de tempos antigos, em que era precária a limitação da propriedade, há nos dias de hoje maior facilidade. Por meio de ação demarcatória, constrange-se a demarcação, sendo que o muro constitui um direito de tapar e cria uma presunção relativa de co-propriedade (condomínio necessário) - decorre da lei.
Os tapumes especiais estão previstos no art. 1.297, § 3° e servem para impedir a passagem de animais de pequeno porte, visto que o muro pode ser uma cerca que não impede a passagem dos animais, de modo que se necessários os tapumes especiais, esses ficam a cargo de quem deu causa à necessidade (daquele que possui os animais). Se confusos os limites, aplicam-se critérios legais para se definir, previstos no art. 1.298 - título, posse justa (não violenta, não precária e não clandestina), equitativa, sendo que a ação cabível é a ação petitória demarcatória com fins registrais.
Sobre o direito de altear (levantar) parede, tem-se a previsão do art. 1.307, o CC no entanto, não estabelece limites necessários, de modo que se torna preciso consultar a legislação. Importante distinguir que parede e muro não são a mesma coisa: embora o art. 1.307 fale em parede, muro e parede não são a mesma coisa, mas muitos julgados permitem o alteamento do muro, sendo que a jurisprudência não os distingue. As despesas com o muro são de ambos, e se alguém teve culpa, pode-se afirmar que teve responsabilidade subjetiva.
7. Direito de construir (arts. 1.299 a 1.313)
É possível levantar o que aprouver, salvo se não violar direito de vizinhança, regulamentos administrativos e limites convencionais. Um empreendedor pode estabelecer cláusulas restritivas ao direito de construir, desde que justificadas e atendidos os fins econômicos. Há ainda condicionantes urbanísticas, que limitam as construções, de modo que até é possível que se extrapole o limite desde que se pague por ele, é a chamada outorga onerosa, prevista nos arts. 28 a 31 do Estatuto da Cidade. Trata-se de um mecanismo lícito que confere maleabilidade às construções.
O estilicídio é proibido e possui o prazo decadencial de 1 ano e 1 dia, trata-se do gotejamento de água em prédio vizinho. Quanto às janelas eiradas e terraços, deve-se respeitar a distância de 1,5 m do prédio vizinho (área urbana) e de 3m se no meio rural, já as janelas oblíquas e perpendiculares, basta que se respeitem 75 cm. Se for janela de luz/ventilação, devem ser respeitados 10 cm de largura e 20 cm de comprimento, desde que tenha 2,5 m de altura do piso.
Quanto à parede de vidro translúcido, a súmula 120 do STF permite que seja a menos de 1,5m. Ainda sobre as janelas eiradas, o lesado também tem o prazo decadencial de 1 ano e 1 dia para reclamar desde a conclusão da obra (janela) e desfazê-la. Se comprovar que a janela não viola a intimidade mesmo a menos de 1,5 m, mesmo assim pode-se buscar o desfazimento, tendo em vista que sons e cheiros podem passar por ela. Assim, o STJ traça uma análise objetiva - independe de constatação de violação à intimidade, mantendo-se o critério objetivo.
8. Parcelamento do solo urbano
Trata-se de assunto multidisciplinar e fortemente conectado ao direito urbanístico, que busca pensar o direito à cidade e seu futuro em termos de planejamento e crescimento urbano. Pode-se dividir o solo em: área de urbanização específica, área urbana, área de expansão urbana (crescimento da cidade) e núcleo urbano informal (comunidade que cresceu sem um aparato estatal - predomina a posse e a necessidade de regularização fundiária para que se possa falar em propriedade) - Reurb 13.465/2017. Além disso, há um espaço vazio, correspondente à zona rural, cuja divisão segue outras leis.
O fracionamento do solo urbano diz respeito à organização/à divisão da terra, que é um assunto que interessa à coletividade. É comum na realidade concreta o crescimento irregular das cidades somado à falta de aparato público, que resultou de um processo histórico (urbanização, cortiços, bairros residenciais). O art. 1.088 do CC/1916 permitia o arrependimento em compra e venda parcelada (antes de formalizar/escritura, era lícito ao vendedor desistir). O Decreto-lei n. 58/1937 tornou irretratável o compromisso de compra e venda levado a registro, de modo que se o adquirente pagou todas as parcelas e o vendedor desapareceu, cabe ação de adjudicação compulsória, que se trata de um mecanismo para efetivar o direito real de aquisição.
Diante do crescimento desordenado, sobreveio a Lei 6.766/1979, que trata dos loteamentos, embora tenha surgido no ordenamento com atraso, já que muitas situações estavam consolidadas. Tal legislação traça um procedimento para o fracionamento do solo. Posteriormente, dá-se destaque ao Estatuto da Cidade e à importância do Plano Diretor (L. 12.257/2001), e de forma mais recente, tem-se ainda o Estatuto da Metrópole - L. 13.099/2015.
O art. 30, inc. VIII da CF trata das atribuições do município, ao qual compete legislar e executar, tem poder de polícia da adequada organização do solo, de modo que ele não apenas complementa lei federal, ele de fato decide sobre o urbano/rural, implementando políticas públicas, planejando e sancionando.
• Gleba: pedaço de terra em que não houve fracionamento, precária
• Loteamento: abertura de vias públicas, exige uma solenidade/burocracia. O procedimento se inicia na prefeitura, sendo que uma parte dos lotes pertencerá ao município, em uma porcentagem que é definida por lei local (não precisa ser necessariamente 35%, conforme lei federal. Tal porcentagem foi modificada em 1999). O procedimento termina no registro de imóveis, que consiste em uma segunda fiscalização, de forma que os loteamentos que não seguem esse trâmite se encontram em um parcelamento irregular/clandestino. É comum o registrador estar em dissonância com o prefeito. Quanto às passagens, o loteador deve arcar com as custas de asfalto (ônus). Considera-se lote, portanto, a menor unidade possível, desde que tenha aparato público, e não é possível impedir a entrada em loteamento (via pública). O loteamento se diferencia do condomínio fechado pelo fato de este não ser público. Um loteamento com guarita em tese não poderia impedir a passagem, embora a legislação permita um loteamento com acesso controlado, sem impedir a entrada mas possibilitando a coleta de informações, e é legítimo por um imperativo de ordem pública, a segurança. Assim, loteamento fechado é um termo atécnico.
• Desmembramento: é o fracionamento do solo em vias públicas já existentes, também segue um procedimento
• Desdobro: trata-se de um conceito que pode estar na legislação local, é o parcelamento mais corriqueiro e não traz muito impacto à cidade, não afeta o direito urbanístico. É lícito, mas pode se tornar ilícito, sendo que a lei local informa quantos desdobros são permitidos. Importante distinguir limitação de restrição: a primeira é dada pela lei, enquanto que a restrição advém dos atos de vontade entre as partes
Disciplina: Direito Civil - Coisas
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