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1 Aquisição da propriedade imóvel (arts. 1.238 a 1.259 CC)
A aquisição da propriedade imóvel pode se dar das seguintes formas: registro, acessão, usucapião ou por direitos hereditários (art. 1.784) - princípio da saisine. Neste momento, analisaremos mais detidamente apenas as duas primeiras formas de aquisição acima transcritas:
1.1 Registro: sistema do título e modo = negócio jurídico + registro (art. 1.245, § 1°). Antes do registro há apenas direitos obrigacionais, ele se constitui como elemento de mutação da propriedade, constituindo-a e conferindo-a publicidade, sendo portanto o gerador da transmissão da propriedade, não mais um simples instrumento de publicidade, como era até antes do CC/1916. O registro, portanto, goza de fé pública e confere prioridade registral, sendo que sua eficácia retroage à prenotação, que é uma etapa de protocolação de documentos, anterior ao registro, já que esse é o último ato do procedimento.
1.2 Acessão: compreende formação de ilhas (art. 1.249), aluvião (art. 1.250), avulsão (art. 1.251), abandono de álveo, plantação/construção (art. 1.252 - seca definitiva, mas não basta que o rio seque, é preciso registrar o acréscimo). A acessão pode ser natural ou artificial e é considerada um acréscimo.
• A acessão artificial está disposta nos arts. 1.253 a 1.259 e se constitui pela ação humana (plantações ou edificações), presumindo-se feita pelo proprietário.
• Edificação em terreno próprio com material alheio - art. 1.254 (se de boa-fé: restitui o valor / se de má-fé: também se sujeita a perdas e danos).
• Já no caso de edificação em terreno alheio com material próprio, incide o art. 1.255 (se de boa-fé: indenização / se de má-fé: perde a propriedade). Aplica-se o princípio da vis atrativa, em que se segue o bem principal.
• Caso se exceda consideravelmente: art. 1.255, § único - se de boa-fé, há indenização judicial, tendo em vista o proveito econômico obtido. Em suma, tem-se do art. 155 que se o valor da construção exceder excessivamente o valor do solo, o construtor adquire a propriedade mediante pagamento de indenização (judicial, caso não haja acordo) - se de boa-fé. Se ambos estiverem de má-fé, o proprietário do terreno adquire a construção ressarcindo valores - é uma exceção à vis atrativa.
• No caso de invasão parcial, em que uma construção é feita parcialmente em solo próprio e invade 5% do solo alheio, adquire-se a propriedade do solo, se de boa-fé, respondendo por uma indenização correspondente à área perdida + desvalorização remanescente. Se de má-fé: perdas e danos. Se superar 5% é possível destruir, mas tem-se esse percentual para caso o valor exceda consideravelmente e não se possa destruir sem risco à obra.
2 Aquisição da propriedade móvel
2.1 Usucapião (arts. 1260 a 1262)
• Adquire-se a propriedade pelo passar do tempo
• Usucapião ordinária - art. 1.260
• Usucapião extraordinária - art. 1.261
• É um instituto que visa conferir maior segurança jurídica, previsibilidade e punição da inércia
• É possível usucapir bem proveniente de má-fé. Ex: bem furtado, posse clandestina/precária
• Veículo furtado (Resp 1637370/2019, desprovido) - posse de veículo furtado que gerou a usucapião extraordinária do bem - “se discute a possibilidade de aquisição da propriedade de bem móvel furtado por terceiro que o adquiriu de boa-fé e exerceu a posse ininterrupta e incontestadamente por mais de 20 (vinte) anos”; “A apreensão física da coisa por meio de clandestinidade (furto) ou violência (roubo) somente induz a posse após cessado o vício (art. 1.208 do CC/2002), de maneira que o exercício ostensivo do bem é suficiente para caracterizar a posse mesmo que o objeto tenha sido proveniente de crime”; “As peculiaridades do caso concreto, em que houve exercício da posse ostensiva de bem adquirido por meio de financiamento bancário com emissão de registro perante o órgão público competente, ao longo de mais de 20 (vinte) anos, são suficientes para assegurar a aquisição do direito originário de propriedade, sendo irrelevante se perquirir se houve a inércia do anterior proprietário ou se o usucapiente conhecia a ação criminosa anterior à sua posse”.
• Usucapião como facilitação - é aquisição originária da propriedade, de modo que os vícios anteriores não subsistem, diferencia-se, assim de uma aquisição derivada, em que as características anteriores remanescem. Ainda, enquanto na usucapião derivada, o novo proprietário se constitui dono, na usucapião originária, declara-se o dono.
• Súmula 193 STJ - “O direito de uso de linha telefônica pode ser adquirido por usucapião” (bens incorpóreos) - usucapião de patente
2.2 Ocupação (art. 1263)
• res nullius (coisa sem dono) / res derelictae (coisa abandonada) - quem delas se assenhorear se torna proprietário
• A aquisição por alguém implica a perda de outrem
• A coisa abandonada não se presume, é necessário um comportamento concludente enquanto elemento objetivo de desprezo da coisa somado à vontade subjetiva de abandonar
• Instituto que apenas serve para bens móveis
• É forma de aquisição originária
• Diferencia-se de Descoberta/achado, que implica o encontro de coisa perdida por terceiro (arts. 1233 e 1234), e que é um ato jurídico em sentido estrito, não um negócio jurídico, de modo que a definição da consequência da vontade decorre da lei. Tem por obrigação a restituição, devendo-se procurar o dono coisa ou entregar à polícia, sendo que o descobridor tem direito a 5% do bem + indenização com as despesas, e apenas se responde caso tenha agido com dolo (art. 1235)
2.3 Achado de tesouro (arts. 1264 a 1266) - pouca aplicação prática
2.4 Tradição (arts. 1267 e 1268)
• Sistema do título (causa jurídica) e modo (tradição)
• É a maneira como se constitui a propriedade ao adquirente
• Se a causa/título for imperfeito, cabe ação anulatória
• Não é qualquer entrega - ex: um empréstimo não é tradição (necessário ter lastro)
• Forma de aquisição derivada
• Modalidades: real, simbólica e ficta - essa última está prevista no § único do art. 1267
• Constituto possessório: possuidor em nome próprio passa a possuí-la em nome alheio - o alienante conserva a coisa em seu poder por cláusula contratual.
• Traditio brevi manu - o adquirente já se encontra na posse da coisa
• STJ AgInt 201701567993 - multa em caso de venda de automóvel que continua no nome do antigo dono - isenção se comprovado o registro (tradição). O tribunal de origem não acolheu a tese de negativa da propriedade da motocicleta sub judice, em razão de a autora ter imputado a responsabilidade das infrações a terceiros sem identificá-los, tampouco apresentando documento para comprovar a tradição do bem: “Apesar da aquisição do domínio de bem móvel efetivar-se pela simples tradição (art. 1.267 do CC/02), a transferência plena da propriedade dos veículos automotores, seja perante o Estado, seja perante terceiro, exige a transcrição do título aquisitivo no órgão executivo de trânsito”; “Enquanto não houver a comunicação prevista no art. 134 do CTB ou a expedição de novo certificado de registro, a titularidade do veículo permanecerá em nome da pessoa que constar na base de dados do DETRAN, a qual poderá responder solidariamente pelas infrações que recaírem sobre o bem”; “O Superior Tribunal de Justiça tem mitigado o alcance do referido dispositivo quando ficar comprovado nos autos a efetiva transferência da propriedade do veículo, em momento anterior aos fatos geradores das infrações de trânsito, ainda que não comunicada a transação à administração pública”.
• Venda a non domino - não se pode alienar algo que não seja seu (exceções - art. 1268) - teoria da aparência - § 1°
2.5 Especificação (arts. 1269 a 1271)
Aquele que, trabalhando em matéria-prima em parte alheia, obtiver espécie nova, desta será proprietário, se não se puder restituir à forma anterior.
2.6 Confusão, comistão e adjunção (art. 1272 a 1274)
As coisas pertencentes a diversos donos, confundidas, misturadas ou adjuntadas sem o consentimento deles, continuam a pertencer-lhes, sendo possível separá-las sem deterioração.
3 Perda da propriedade móvel e imóvel (arts. 1275 e 1276)
São causas de perda da propriedade: casamento em comunhão universal, morte natural, ausência, acessão e usucapião, além das hipóteses elencadas no art. 1275:
• Alienação: é a perda do imóvel por um ato de vontade (disposição) - contrato de compra e venda. Funda-se, portanto, em um negócio jurídico. Mas pode haver uma condição resolutiva (cláusula de retrovenda) - possibilidade de recomprar, de modo que o adquirente perde deste modo não por um ato de vontade, mas por uma condição. E uma terceira possibilidade é a alienação de coisa comum indivisível - por imposição judicial. A alienação é uma forma de aquisição derivada, e o título transmissivo deve ser registrado.
• Renúncia: é a disposição por um ato formal/solene, também é necessária a escritura pública levada a registro, não é uma declaração que exige a aquiescência de alguém (é unilateral), portanto, não é uma declaração receptícia - essa última pressupõe ser um ato bilateral.
• Abandono: é o comportamento concludente de desprezo à coisa, há animus abandonandi e sua presunção é absoluta, quando se tratando de bens imóveis. Com isso, tem-se que a propriedade não é perpétua, visto que nos termos da L. 13.465/2017, com o não uso da propriedade urbana (ausência do exercício de posse) somado ao não pagamento de tributos, o bem é considerado abandonado por presunção absoluta. Há divergências doutrinárias quanto à constitucionalidade dessa forma de perda da propriedade e inclusive correntes que questionam o que é exercer o ato de posse. A L. 13.465/2017 fixou em seu art. 64 o prazo de 5 anos sem posse e sem tributos para que o bem seja considerado abandonado, de modo que o imóvel será arrecadado pelo município, que somente passará a ser proprietário após procedimento que durará mais 3 anos (art. 1276).
• Perecimento: ocorre quando a coisa deixa de existir, por exemplo, um imóvel inundado, sendo cabível indenização a título de responsabilidade civil.
• Desapropriação: ocorre mediante indenização prévia, em um imperativo de ordem pública que se sobrepõe aos interesses particulares. É comum que a indenização oferecida pelo município seja pequena, de modo que há muitos casos de desapropriação levados ao judiciário.
Disciplina: Direito Civil - Coisas
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